En Argentina, el alquiler dejó de ser una situación asociada únicamente a jóvenes, estudiantes o etapas transitorias de la vida urbana. La dificultad para acceder al crédito hipotecario, la caída relativa de los ingresos y el encarecimiento de la vivienda consolidaron un mercado en el que una parte creciente de los hogares depende del alquiler para resolver su necesidad habitacional.

El dato censal más amplio proviene del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022 del INDEC: a nivel nacional, el 17,4% de la población vivía en viviendas alquiladas, mientras que el 69,9% residía en viviendas propias. Esa proporción equivalía a 7.925.280 personas inquilinas sobre una población total de 46.234.830 habitantes. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el peso del alquiler era mucho mayor: 34,8% de la población alquilaba, frente a 54,5% que vivía en vivienda propia.

Una medición más reciente, basada en la Encuesta Permanente de Hogares para 31 aglomerados urbanos durante el segundo semestre de 2024, ubicó a los hogares inquilinos en torno del 22,0%. En esa misma medición, el 60,0% de los hogares eran propietarios de la vivienda y del terreno, y otro 6,5% propietarios solo de la vivienda. La diferencia entre el 17,4% censal y el 22,0% urbano se explica en parte por el universo observado: el censo cubre todo el país, mientras que la EPH se concentra en centros urbanos, donde el alquiler tiene mayor incidencia.

La información pública disponible no ofrece, para todo el país, un padrón estadístico exhaustivo que identifique a cada propietario de vivienda alquilada ni que permita distribuir el parque de alquiler entre personas físicas, empresas, fideicomisos o fondos de inversión.

Sí existen empresas desarrolladoras, fideicomisos y fondos de inversión inmobiliaria en Argentina, y en los últimos años se promovió una mayor profesionalización del real estate a través de instrumentos que permiten invertir en carteras de activos. No obstante, la evidencia disponible sugiere que estos actores tienen más presencia en el desarrollo, la compraventa, los proyectos corporativos, los edificios en pozo o los alquileres temporarios que en la propiedad masiva de viviendas destinadas al alquiler residencial tradicional.

En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, la oferta de alquiler tiende a concentrarse en zonas de mayor valor inmobiliario —como el corredor norte, Puerto Madero, Palermo, Belgrano o Recoleta—, donde operan inversores, desarrolladores y administradores profesionales. Esa concentración territorial no implica necesariamente que la mayoría de las viviendas alquiladas pertenezca a grandes empresas: puede reflejar también la localización de departamentos comprados por pequeños y medianos inversores particulares.

Ejemplos de propietarios y actores destacados

Entre los actores más visibles del real estate argentino aparece IRSA, una de las mayores compañías inmobiliarias del país, con activos en centros comerciales, oficinas, hoteles, reservas de tierra y desarrollos residenciales. Su caso muestra la presencia de empresas de escala en el mercado inmobiliario, aunque su cartera no equivale a una posición dominante en el alquiler residencial permanente.

También pueden mencionarse Consultatio, vinculada a Eduardo Costantini y a proyectos como Nordelta y desarrollos urbanos de gran escala; Argencons, creadora de la marca Quartier y con una larga trayectoria en edificios residenciales de alta gama; TGLT, desarrolladora residencial con proyectos en Buenos Aires, Rosario y Uruguay; y RAGHSA, reconocida por emprendimientos corporativos y residenciales premium como Le Parc.

Estos ejemplos son relevantes porque concentran capital, tierra, proyectos y capacidad de desarrollo, pero no deben confundirse automáticamente con los propietarios típicos de las viviendas alquiladas por familias. En muchos emprendimientos, las unidades se venden a compradores individuales o inversores particulares, que luego pueden destinarlas a vivienda propia, reventa, alquiler temporario o alquiler tradicional. Por eso, aun cuando existan grandes jugadores inmobiliarios, el mercado de locación residencial sigue apareciendo más atomizado que concentrado en fondos institucionales.

La conclusión principal es que Argentina tiene un mercado de alquiler relevante y en crecimiento urbano: alrededor de una de cada cinco familias urbanas alquila su vivienda. Pero, a diferencia de mercados más financiarizados, no hay evidencia pública suficiente para afirmar que grandes empresas o fondos de inversión sean los principales propietarios del parque de alquiler residencial.

Si se aprueba definitivamente, la norma no habilitaría desalojos “por mano propia”, pero sí daría a propietarios una vía judicial más rápida para recuperar inmuebles. Para los inquilinos, el cambio más relevante no es el plazo de intimación —que seguiría siendo de 10 días en viviendas— sino la reducción de tiempos y defensas procesales en el juicio de desalojo.